Андрей Березин (Евроинвест): Россия вложится в ипотеку
Государственные органы хотят помочь строителям преодолеть сложный период
В Правительстве России задумались о развитии системы поддержки отрасли жилищного строительства – в планах как создание новых инструментов, так и активизация уже действующих. Вопрос актуален – застройщики продолжают оставаться в непростой ситуации, и рады были бы любой помощи, которая помогла бы им стабилизировать свое положение.
Больше денег, меньше регуляций
Необходимость создания новых механизмов, направленных на поддержку девелоперов, работающих в жилищной сфере, на уровне экспертов обсуждается все последние месяцы. Причины очевидны – в прошлом году компаниям отрасли пришлось пережить сразу несколько шоков, в том числе связанных с разрушением годами складывающихся цепочек поставок стройматериалов и сырья, общим сжатием спроса, усугубляющимся кадровым дефицитом. При том, что все это пока не привело к валу банкротств, очевидно, что финансовое здоровье отрасли на сегодняшний день оставляет желать лучшего.
Симптомы нарастали все последние месяцы и теперь проблему заметили и на уровне государства. В частности, тему затоваривания на рынке жилья, то есть неуклонного уменьшения доли уже проданных квартир в общем объеме строящихся, нынешней весной затрагивал даже президент Владимир Путин. Он поставил в качестве главной стратегической цели сохранение стабильности в отрасли, избегание резких ценовых скачков, а также заметного спада объемов строительства. Вопрос только в том, какие методы достижения поставленной цели будут избраны и насколько масштабным будет объем ресурсов, который правительство согласится направить на помощь строителям.
Один из очевидных способов поддержать строителей станет стимулирование ипотеки. Уже в июне кабинет министров планирует рассмотреть тему и выбрать возможные варианты действия в этом направлении. В недавнем выступлении зампред правительства Марат Хуснуллин упомянул среди возможных опций использование рассрочки и создание ссудо-сберегательных касс, которые могут стать альтернативными центрами финансирования строительства, помимо банков. Кроме того, могут получить новые, более привлекательные условия уже действующие программы льготного ипотечного кредитования – в том числе дальневосточная и сельская. В работе находятся и несколько новых ипотечных программ – в том числе для молодежи, переселенцев из зон чрезвычайных ситуаций, и даже для чиновников.
Эксперты говорят о том, что вполне востребованной могла бы стать и программа государственного субсидирования ставок проектного финансирования. То есть, простыми словами, программа, по которой государство ограничило бы стоимость кредитов, выделяемых банками застройщикам под реализацию строительных проектов.
Сейчас проценты, которые девелоперы должны платить своим кредиторам меняются в зависимости от стадии строительства и от динамики продаж, и часто получается, что именно на старте, когда застройщик несет наибольшие затраты и не имеет устойчивого поступления средств от покупателей, платежи по кредитам оказываются самыми высокими. Это существенно ограничивает свободу действий строителей и их возможности перспективного планирования.
Еще одно направление действий, способное принести немалые результаты, не связано с прямой финансовой поддержкой, а относится скорее к сфере дерегулирования. Речь об упрощении некоторых процедур градостроительного согласования проектов многоквартирного жилья. Сейчас они длятся долгие месяцы, а порой и годы, чем также препятствуют динамичному движению капиталов в отрасли.
Пусть не Париж, зато дешевле
Некоторые эксперты утверждают, что лучшим средством оздоровления всей отрасли стало бы существенное снижение ставок по ипотечным кредитам. Сегодня эффективные ставки на квартиры в России, в зависимости от применения тех или иных видов льготной ипотеки, колеблются от 7 до 10% годовых.
Можно сравнить ситуацию со странами Европы, например, с Францией, где ставки для резидентов составляют около 1% в год, а при некоторых условиях даже кредит на жилье в Париже может обойтись еще дешевле. Бесспорно, в этом свете ситуация в России выглядит не слишком обнадеживающей. Но при этом стоит помнить, что та же Франция по цене недвижимости давно и прочно входит в пятерку самых дорогих стран, а потому жилье в Париже или другом крупном городе далеко не всем под силу купить даже по низким ипотечным ставкам.
В России же стоимость жилья остается, по мнению аналитиков, в условно-доступной зоне. И потому даже при относительно дорогой ипотеке квартирами обзаводится весомая часть населения. В прошлом году в этом отношении был сделан мощный шаг вперед – через запуск льготной ипотеки с субсидированной ставкой, доступной для всех россиян, вне зависимости от статуса. Сейчас на этот вид ипотеки в целом берется порядка трети кредитов, а на рынке первичного жилья ее доля вообще составляет около 90%.
Существуют и меры, поддерживающие напрямую застройщиков. Хорошо себя зарекомендовал механизм выделения земельных участков целевым образом на строительство жилья, а во многих городах успешная практика наработана в рамках проектов комплексного развития территорий – схемы, при которой местные власти и девелоперы объединяют усилия для создания новой городской среды.
Еще один инструмент, запущенный относительно недавно, но уже успевший себя хорошо зарекомендовать – это выпуск инфраструктурных облигаций, организованный финансовым институтом Дом.рф. Механизм позволяет обеспечить застройщиков дополнительными средствами на строительство инфраструктурных объектов и коммуникаций, при этом стоимость этих денег невелика, поскольку строителям они предоставляются по льготной ставке.
Стоит особо отметить, что уже действующие способы поддержки показали – их применение приносит выгоду отнюдь не только самим застройщикам. В выигрыше бывают и власть, особенно на местном уровне, и сами жители территорий. Дело в том, что использование государственных механизмов поддержи подталкивает девелоперов к более плотной и активной работе в рамках частно-государственного партнерства, другим видам участия в развитии городов и регионов. Речь не о высоком альтруизме со стороны бизнесменов-строителей, а скорее о трезвом расчете: сегодня я вложусь в общественно-значимый проект, а завтра мою компанию рассмотрят в числе приоритетных на участие в льготных программах.
Результатами становятся новые дороги и линии транспорта, инфраструктурные и социальные объекты. Например, в Ленинградской области из девяти детсадов, которые планируется сдать в эксплуатацию в нынешнем году, восемь строят именно привлеченные частные застройщики по соглашениям с правительством региона. Один уже построен – его возвела компания «Евроинвест», входящая в число игроков, активно взаимодействующих с властями.
«Социальная инфраструктура — неотъемлемая часть концепции наших проектов. Мы понимаем, как важно родителям знать, что дети могут ходить в детский сад или школу рядом с домом, не пересекая дороги и оставаясь в безопасности на территории наших кварталов. К примеру, ЖК iD Kudrovo включает два детский сада и школу на 825 учащихся. Одно дошкольное учреждение на 200 мест уже было сдано нами в декабре прошлого года. А в Мурино планируется строительство дух школ на 1300 и 650 мест, а также двух детских садов по 240 мест каждый. В iD Park Pobedy мы строим детский сад на 110 воспитанников и школу на 216 учеников», — так недавно обозначал свои планы строительства социальных учреждений председатель правления «Евроинвеста» Андрей Березин.
Компания Березина – частная, это не самый крупный игрок на рынке петербургской агломерации. Но ее результаты в прошлом году, включая выход в число самых успешных по продажам компаний Ленинградской области, приводит сразу к двум важным выводам.
Во-первых – застройщики самых разных эшелонов действительно заинтересованы во взаимодействии с государством и участии в проектах государственно-частного партнерства. Во-вторых – такая тактика действительно помогает развитию бизнеса. А значит, именно в этом направлении должны двигаться и усилия правительства по поддержке отрасли.
ВРЕЗКА
Варианты льготных ипотечных кредитов на данный момент:
- Льготная ипотека для покупки жилья в новостройках, ставка до 8% годовых
- Программа «Семейная ипотека», ставка до 6% годовых
- Особые условия программы «Семейная ипотека» для регионов Дальневосточного федерального округа, ставка до 5% годовых
- Программа «Дальневосточная ипотека», ставка до 2% годовых
- Программа «Сельская ипотека», ставка до 3% годовых